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广东省广州市中级人民法院

(2018)粤01民初401号

案 由:房屋买卖合同纠纷

时 间:2018年7月5日09时00分

地 点:第二十七法庭

审判长:丘 杰 审判员:张 妍 审判员:宁建文 书 记 员:苏仁智

到庭诉讼参与人: 吴玉晶、符瑜、李开武、万锦梅

旁听人员:赵雪艳(雄风公司员工)、陆炯敏(非当事人)

(宣布法庭规则略)下面核对当事人基本情况:
原告:林榜昭,男,汉族,1961年8月5日出生,住广东省揭阳市榕城区。
委托代理人:吴玉晶,广东太平洋联合律师事务所律师,一般授权。
委托代理人:符瑜,广东太平洋联合律师事务所律师,一般授权。

被告:广东雄风房地产开发有限公司,住所地广州市越秀区永福路35号之2-7首层。
诉讼代表人:广东雄风房地产开发有限公司管理人。
负责人:高鹏(中审众环会计师事务所(特殊普通合伙)广东分所)。
委托代理人:李开武,广东政霖律师事务所律师,特别授权。
委托代理人:万锦梅,广东政霖律师事务所律师,特别授权。

被告:广东绿添大地投资有限公司,住所地广州市天河区天河东路67号丰兴广场六座2606单元。
法定代理人:孙启勇。(未到庭)

第三人:广州市鹰威斯科技开发有限公司,住所地广州市越秀区永福路35号之三至之六南方永福国际汽车用品广场三层3381号商铺。
法定代理人:林键忠。(未到庭)

审:各方当事人对对方出庭人员身份有无异议?
众:没有。
审:被告广东绿添大地投资有限公司、广州市鹰威斯科技开发有限公司经法庭传票合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼,本院将缺席审理。
众:清楚。

审判长:经核对,各方当事人及代理人的身份符合法律规定,可以参加今天的庭审活动。广东省广州市中级人民法院现在公开开庭审理(2018)粤01民初401号原告林榜昭诉被告广东雄风房地产开发有限公司(以下简称“雄风公司”)、广东绿添大地投资有限公司(以下简称“绿添公司”)、第三人广州市鹰威斯科技开发有限公司(以下简称“鹰威斯公司”)房屋买卖合同纠纷一案。根据《民事诉讼法》第三十九条第一款规定,本案合议庭由审判员丘杰、张妍、宁建文组成,由审判员丘杰担任审判长。书记员苏仁智担任今天的法庭记录及本案其他书记员工作。根据《民事诉讼法》第四十四条规定,各方当事人如认为合议庭的组成人员、书记员与本案有利害关系或其他关系可能影响案件公正审理,有权申请回避。各方当事人,对上述人员是否需要申请回避?
原:不申请回避。
雄风公司:不申请回避。
审判长:根据《民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条之规定,当事人有权委托代理人,提出回避申请,收集、提供证据,进行辩论,请求调解,提起上诉,申请执行、查阅、复制本案有关材料和法律文书等诉讼权利。当事人必须依法行使诉讼权利,遵守诉讼秩序,履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书等诉讼义务。双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求等。各方当事人对当事人的权利和义务是否清楚?
原:清楚。
雄风公司:清楚。
审判长:本次庭审活动分为法庭调查和法庭辩论两个阶段。各方当事人是否清楚。
众:清楚。

审:下面进行法庭调查。请原告陈述你方的诉讼请求、事实与理由。
原:我方起诉状中的诉讼请求为:1、判决确认广州市越秀区永福路35号之一至之八“永福大厦”裙楼负一层至四层物业(房地产登记字号:08登记字01062047,房地座落:广州市越秀区永福路35号之2负一层,35号之2-7首层,35号之2第2-4层)(以下简称“诉争物业”)不属于破产财产,第三人享有取回权,该物业转让价款为人民币155,000,000元;2、判决雄风公司于判决生效至之日起七日内协助第三人办理广州市越秀区永福路35号之一至之八“永福大厦”裙楼负一层至四层物业(房地产登记字号:08登记字01062047,房地座落:广州市越秀区永福路35号之2负一层,35号之2-7首层,35号之2第2-4层)的房地产权过户至第三人名下的房地产转移登记手续;3、判决由雄风公司承担诉争物业的房地产权过户中出卖人应付税费,并于判决生效之日起七日内协助第三人办理完成诉争物业的房地产权过户至第三人名下的完税手续;4、本案全部诉讼费用由雄风公司承担;5、绿添公司对上述第1-4项诉讼请求承担连带责任;6、第三人承担原告因参加诉讼支付的合理费用,包括但不限于诉讼费、评估费等。基本事实与理由与我方的起诉状一致,无变更和补充,但原告申请当庭变更诉讼请求2,变更为“判决被告1继续履行涉案协议并于判决生效之日……”,在原诉讼请求2前加上“判决被告1继续履行涉案协议”的字眼。因为该协议是双方合意形成的,而合同双方已经按协议履行了大部分的合同义务,不存在不能继续履行的情形,因此应该要由被告1继续履行下去。我方的诉讼请求变更申请现以口头形式提出,此前未有提交书面材料。
审:下面由被告雄风公司针对原告的诉讼请求及事实和理由发表你方的答辩意见,有无书面答辩状?
雄风公司:我方的答辩意见简述如下:1、原告主体不适格,不符合起诉的条件,应当依法裁定驳回原告的起诉,在汕头市中级人民法院审理的另案(2017)粤05执异15、16、17、18号案件中,已经查明涉案房产的所有权益以及所涉《协议书》及补充协议中的权利义务已全部转让给碧花园公司,并驳回了鹰威斯公司的执行异议;2、至今鹰威斯公司未实际向雄风公司履行涉案房产的付款义务,已构成违约,根据《企业破产法》的规定,双方的合同已解除,鹰威斯公司应当向雄风公司承担违约责任,而不能要求雄风公司协助其办理涉案房产的过户手续;3、雄风公司与鹰威斯公司签订的协议已解除,鹰威斯公司应当立即返还涉案房产并按照协议约定承担违约责任。因此原告提出的诉请缺乏事实依据和法律依据,请求法庭驳回原告的的诉讼请求。(详见管理人代理人提交的书面答辩状)。
审:原告你方提交的证据清单?
原:因为被告当场完全否认我方提出的诉讼请求及事实,恳请法庭给予时间让我方补充提交有关涉案协议交易付款的相关证据。在我方此前提交的证据3中,已经有永福大厦裙楼转让款对账表,证明鹰威斯公司已付清《协议书》中约定的所有款项。但由于今日被告雄风公司完全否认相关的事实,因此我方要求调取第三人付款的相关单据凭证。
审:请原告在庭后三个工作日内将你方认为需要补充提交的付款凭证单据(原件)提交给法庭。
原:清楚。
审:原告方有何补充证据需要提交给法庭?
原:我方现向法庭提交补充证据,补充证据1:商品主体市场交易证,补充证据2:关于雄风公司和广州宏璟物业管理公司的工商企业注册基本资料及工商档案资料。
审:原告你方需要提交给法庭的证据?
原:除上述两份补充证据外,其余13份证据请见我方此前提交的证据清单中所列示的证据。
审:请原告简述你方提交的证据清单及证明内容。
原:下面出示我方的证据:
证据1:《协议书》,证明雄风公司与鹰威斯公司就涉案物业的转让事宜达成协议,涉案物业的交易方式为涉案物业与雄风公司50%股权合并转让,整体转让价格为人民币155,000,000元整。
证据2:《关于“永福大厦”<协议书>之补充协议一》,证明雄风公司与鹰威斯公司就涉案物业的转让事宜达成补充协议,确认截止2009年9月20日第三人鹰威斯公司已支付给雄风公司物业转让款人民币135,236,505.16元。
证据3:永福大厦裙楼转让款对账表,证明被告雄风公司及其股东张新已核对确认第三人鹰威斯公司已付清《协议书》中约定的所有款项。
证据4:广州市不动产登记查册表,证明涉案诉争物业仍登记在雄风公司名下。
证据5:人民法院报公告;证据6:(2017)粤01破21号《民事裁定书》,证据5和证据6共同证明广州市中级人民法院已于2017年6月29日裁定受理雄风公司破产清算一案。
证据7:(2014)穗中法民二终字第1067号《民事判决书》,证明已有生效判决确认原告是持有鹰威斯公司70%股权的股东。
证据8:紧急催告函及邮寄凭证,证明原告于2017年11月3日向第三人鹰威斯公司、第三人的监事、执行董事提出了向人民法院提起诉讼的书面请求。
证据9:紧急催告函电子邮件公证书,证明原告于2018年3月20日通过个人电子邮箱向第三人鹰威斯公司发去提起诉讼的紧急催告函。
证据10:紧急催告函邮寄公证书及邮寄凭证,证明原告于2018年3月21日再次向第三人鹰威斯公司、第三人的监事、执行董事提出了向人民法院提起诉讼的书面请求。
证据11:林键忠的个人身份证复印件,证明其个人身份信息。
证据12:林振洁的个人身份证复印件,证明其个人身份信息。
证据13:第三人鹰威斯公司的企业信用信息公示报告,证明第三人鹰威斯公司的企业通信地址及企业电子邮箱。原告已经穷尽了通知鹰威斯公司的送达方式。
证据14(补充证据1): 证号为“穗市字88040296”号的商品交易市场登记证,证明被告一已向第三人交付涉案房产,第三人已经在涉案房产上开办了广州南方永福国际汽车用品广场。
证据15(补充证据2):证明被告一已经履行了协议中约定的将其股份50%转让给第三人的义务。现第三人已经成为该公司的股东并持有该公司50%的股权,宏璟物业公司的登记资料可以显示被告一已经完成了配合物业公司交接的相关义务。
审:请被告雄风公司就原告的上述证据发表你方的质证意见。
雄风公司:我方的质证意见如下:证据1无异议;对证据2、证据3的三性不予认可。管理人接管雄风公司之后,由于无法接管雄风公司的有关资料,所以不予确认。原告提交的证据2和证据3是相互冲突的,证据2中显示截止2009年9月20日,鹰威斯公司已经支付雄风公司1.35亿元多转让款,但与证据3中的付款账目相不符。对证据4-证据13均无异议。但原告的证据14和15是当庭提交的,因此我方要求给予法庭给予答辩时间,庭后以书面形式作出回复。
审:请原告你方提交证据原件以供法庭核对。
原:现提交证据原件供法庭核对。(核对原件后,将原件退回原告)
雄风公司:证据2的原件与原告此前提交的证据2是相一致的,但我方依然坚持我方观点。我方无法核实其三性。
审:被告雄风公司你方有何证据需要出示并提交法庭?
雄风公司:我方提交的证据见我方的证据清单。证据1:《权利义务转让协议书》,证据2:执行裁定书。证据3:中国民生银行单位账户对账单。上述证据1和2证明原告主体不适格,证据3显示雄风公司未收到任何关于涉案房产的价款。
审:被告方能否提交证据原件以供核对?
雄风公司:由于我方无法接管雄风公司,所以管理人无法取得上述证据1的原件,证据2执行裁定书的原件当场提交给法庭核对。(核对原件后,将原件退回被告)
审:原告方对被告雄风公司提交的证据发表你方的质证意见。
原:我方对证据1的真实性存在异议,具体理由是该份协议书有否履行,有否生效,第三人无法获知。请法庭注意,在该份协议书中,落款处加盖的是鹰威斯公司的合同专用章而非鹰威斯公司的公章,因此原告无法确认其真实性。对证据2和证据3,我方的意见是,对证据2执行裁定书的真实性无异议,对其关联性,原告已经向法庭提交了证据证明雄风公司已经收到了鹰威斯公司的协议及补充协议中的全部款项,该协议项下的义务均已履行完毕,执行裁定只是在执行过程中对执行程序的处理,没有对雄风公司是否有履行合同进行审理,该事实只是待证事实,无法证明对方的主张,在该裁定书P9中载明的事实,法院因鹰威斯公司提供的证据均是复印件所以没有采纳相关事实,在本案诉讼中,我方持有鹰威斯公司的证据原件,因此应当在本案中予以查明相关事实。对证据3的关联性有意见,因为协议书和补充协议一中被告一没有指定收款的公司账号,雄风公司是通过付款委托书的形式指定第三人给付款项的,因此不能以其官方账号没有收到款项为由抗辩第三人没有付款的事实。
审:被告有否回应意见?
雄风公司:经核对原件后,对方的证据3原件与对方提交的复印件一致。但我方还是认为证据2和证据3有冲突,一是付款的时间点问题,另一是付款的数额问题。
原:证据3,双方确认的日期是在双方签订的补充协议后,在最后一笔的付款日期后,确认于2009年12月15日。
雄风公司:我方的意见是,无论原告确认的时间点是何时,但转账的时间点是不会变,并不会对转账的时间产生影响。
原:我方有被告一的付款委托证明,被告一曾有指示第三人将款项转入到指定账户的证明文件。我方庭后将向法庭提交。
审:请原告庭后三个工作日内提交给法庭,否则视为超过举证期限。
原:清楚。
审:被告方有何意见需要补充?
雄风公司:关于执行裁定的问题,刚才原告认为执行裁定中载明的事实只能适用于执行程序,但我方认为法院查明的事实部分同样应适用于诉讼程序。
审:原告方有何意见需要补充?
原:我方补充一下:被告一已经交付物业,被告一已经将其50%的股权在2008年7月25日变更至第三人名下,现时第三人仍然系被告一的股东之一。被告一在签订协议后协助第三人完成了永福大厦物业公司的物业工作交接。我方补充完毕。
审:法庭调查结束,现在进行法庭辩论。辩论的要点主要为:1、原告主体是否适格;2、第三人是否已完成转让款项给付。请各方就本案争议焦点进行辩论,此前已经发表的意见无需重复发表。首先由原告方发表你方的辩论意见。
原:我方认为协议书及补充协议是被告一和第三人的真实意思表示,该合同合法有效,合同各方应当履行协议约定的各项义务。第三人已经依照协议书及补充协议的约定向被告一支付全部转让款项,并已经成为被告一的股东,第三人也接收了被告一交付的物业,因此第三人对涉案物业拥有合法的权利。因被告一对立案受理破产的裁定,如果破产管理人将涉案物业列为破产财产,将损害第三人的合法权益,原告是经生效民事判决确认的第三人的股东,在出现紧急情况不立即起诉将会令第三人权益受到损害时,原告经两次催告第三人向人民法院提起诉讼但第三人仍没有起诉的情况下,根据公司法第151条的规定,原告有权直接向人民法院起诉。原告提交的证据3,已经证明了第三人向被告一付清了全部转让款项。在补充协议一的第一款约定中,鹰威斯公司已向雄风公司支付1.35亿元多的事实,已被被告一及第三人确认,已付款项已经占全部转让款的90%之多。在补充协议一的第二款约定中,雄风公司收到上述全部款项后,将营业执照、裙楼权属确认书、税务登记证原件等交给碧花园公司使用并保管,被告一已经履行完这个义务,反证被告一已经按协议履行,否则不会将重要的证照交出。在2009年12月15日双方确认过已付完款项的事实至今,已过去9年多,在此期间,被告一没有提起过任何关于转让款项未付的事宜,没有提起过任何异议。因此被告一实际上是已经按协议履行完毕并确实收到了第三人支付的转让款。我方意见发表完毕。
审:下面由被告雄风公司发表你方的辩论意见。
雄风公司:1、关于原告提到的付款义务。从原告提交的证据及我方提交的执行裁定中,已经确定了鹰威斯公司非适格主体。在当时2012年,鹰威斯公司和雄风公司的法人和高管内部发生抢占纠纷引发刑事诉讼,因此没有在此期间就转让款问题提出异议。2、第三人对雄风公司的行为完全是原告为了抢占雄风公司而实施的,而非雄风公司主动履行的。原告事实上并没有履行付款的义务,只是原告实际抢占了雄风公司。我方恳请法院查明协议的相关时间,相关款项的付款时间,事实上所涉款项是鹰威斯公司入股雄风公司的股权款,并非转让款。3、由于管理人无法接管雄风公司,因此无法核对证据3中相关落款印章的真实性。
审:原告对此有没回应意见?
原:被告认为该款是鹰威斯公司的入股款,我方提醒法庭注意,在付款中没有区分股权转让款还是物业转让款,且在合同中约定了转让的时候物业权益与股份一并转让。所以被告一实际上还是对合同进行了履行。
审:刚才各方已经发表了辩论意见,如各方还有新的补充意见,请在庭后向法庭提交代理词。
众:清楚。
审:法庭辩论结束,下面请各方作最后陈述。
原:坚持我方庭审意见。
雄风公司:坚持我方庭审意见。
审:根据民事诉讼法的相关规定,民事案件可以调解、和解的方式解决纠纷,本案中各方是否同意在法庭的主持下进行调解?
原:我方可以接受调解。
雄风公司:暂不接受进行调解。
审:由于有一方当事人暂不愿意调解,因此本庭今日不再当庭调解。各方若庭后达成调解的,请及时告知本庭。今天庭审到此结束。各方若仍有意见需要补充,请在7个工作日内向法庭提交书面代理词。各方看笔录无误后签名。现在休庭