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广东省广州市中级人民法院

(2017)粤01民终16510号

案 由:房屋拆迁安置补偿合同纠纷

时 间:2017年9月11日14 时15分

地 点:第四十七法庭,第一次庭询

审判人员:刘 卉 书 记 员:林飘云

到庭诉讼参与人:邬奕文、周佐根、沈金桃

旁听人员: 许丽娜,陈俊果

(宣布法庭规则略)
审:经本院依法传票传唤,被上诉人吴锦培无正当理由拒不到庭,本院依法做缺席审理,各方是否清楚?
众:清楚。
审:本着司法公平的原则,为保障当事人的诉讼权利和义务,对本次庭询活动进行全程录音录像并同步进行网上直播,当事人是否清楚?
众:清楚。
审:各方当事人对对方出庭当事人的身份有无异议?
众:没有异议。
审:确认一下各方的诉讼文书送达地址?
众:与地址确认书一致。
审:告知:因受送达人自己提供或确认的送达地址不准确、送达地址变更未及时书面告知人民法院,受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收,导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的,文书退回之日视为送达之日,各方是否清楚?
众:清楚。
审:上诉人周佐根因与被上诉人广州电池厂、吴锦培房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案,因上诉人不服广州市荔湾区人民法院(2017)粤0103民初3289号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭审理本案,合议庭由审判员韩志军、郭东升、刘卉组成,由审判员刘卉担任审判长并主持今天的庭询。书记员林飘云担任法庭记录,书记员党春婷、梁少欣、冯冠豪担任本案其他书记员工作。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第五十条、第五十一条之规定,当事人有权委托代理人,提出回避申请,收集、提供证据,进行辩论,请求调解,提起上诉,申请执行。当事人可以查阅本案有关材料,并可以复制本案有关材料和法律文书。当事人必须依法行使诉讼权利,遵守诉讼秩序,履行发生法律效力的判决书、裁定书和调解书。双方当事人可以自行和解。原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求,有权提起反诉。
审:各方当事人对上述诉讼权利和义务是否清楚?
众:清楚。
审:根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条之规定,审判人员有下列情形之一的应当自行回避,当事人有权用口头或者书面方式申请他们回避:1.是本案当事人或者当事人、诉讼代理人的近亲属;2.与本案有利害关系;3.与本案当事人、诉讼代理人有其他关系,可能影响对案件公正审理的。审判人员接受当事人、诉讼代理人请客送礼,或者违反规定会见当事人、诉讼代理人的,当事人有权要求他们回避。各方当事人对法庭刚才宣布的合议庭成员及书记员,是否需要申请回避?
众:不需要回避。
审:依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定,本案先由经办人主持询问,对经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新事实、证据或者理由,合议庭合议后决定不予开庭审理。对提出新事实、证据或理由合议庭合议后如需要再次开庭的,则通知当事人再次开庭;如不需要开庭则不再另行通知,双方有无异议?
众:没有异议。
审:各方有无新证据提交?如有,证据名称是什么,拟证明什么内容?有无原件?为何没有在原审期间提交?交由对方当事人发表意见。
上:我方有新证据提交。2016年7月25日广州市住房和城乡建设委员会出具的政府信息告知书,拟证明有关项目的拆迁公告规定拆迁人和被拆迁人应该签订书面协议,所签订的协议可以向公证机关办理公证,该协议应该向房地产机关备案,确定有关的补偿协议。我方签订了补偿协议,但是对方没有办理备案,只是公证。
审:一审为何没有提交?
上:一审我方提交了,但是阅卷的时候发现一审的卷宗没有,一审也没有采纳。
审:被上诉人是否有新证据提交?
被:没有新证据提交。
审:本院没有收到吴锦培提交的任何新证据,各方是否清楚?
众:清楚。
审:对于上诉人补充提交的文件,电池厂是否需要核对原件?
被:需要。
上:出示证据原件供核对。
被:已经核对证据原件,原件与复印件一致,退回原件给上诉人。
上:收到退回全部证据原件。
审:被上诉人发表质证意见?
被:对于这份文件的真实性予以确认,但合法性、关联性不予确认。理由:合同是否备案并不影响双方签订合同的效力及履行,本案中我方已经按照合同约定将涉案房屋交付给被上诉人,已经履行了,安排上诉人回迁的合同义务。
上:明确有关双方签订的安置协议,里面提到按照广州市房地产管理局(92)房拆字第005号文件进行拆迁,国家赋予拆迁的权利,应该按照国家的规定进行一系列的拆迁活动,其中协议应该送房管局备案的,没有备案就是违约。
审:鉴于当事人提出了新的证据或新的事实和理由,合议庭将对此进行审查,如果合议庭认为本案存在《中华人民共和国民事诉讼法》中第一百六十九条第一款所规定的应当开庭审理的情形,本院将通知各方当事人择日开庭。如合议庭认为不存在前述情形,将不再对本案进行开庭审理,并不再另行通知。当事人有何意见?
众:没有,我方认为无需再择日开庭,以本次庭询发表意见为准。
审:下面开始庭询。首先进行法庭调查,上诉人,陈述你方的上诉请求,你方的上诉请求以及事实和理由是否与上诉状一致?有无变更或者补充?
上:上诉请求、事实和理由与上诉状一致。(详见上诉状)。强调:合同约定我方有合法的居住和使用权,因为对方没有依约办理备案和签订租赁合同,而且对方没有按照约定提供产权性质为经租的房屋,所以对方违约造成我方的合法居住权收到侵害或剥夺,我方现在居住的房屋是没有合法的居住权和使用权。事实和理由补充:有关双方签订《划拨建设用地拆迁房屋安置协议》,第3大条回迁办法第1小点,产权属于经租,对方必须向我方提供产权为经租的房屋。
周佐根:对方律师说安排我方回迁了,但没有将经租的房屋交给我方。
上:产权属于经租。
周佐根:1998年回迁,1999年就出售给吴锦培,回迁的时候对方说把我方回迁回去就完成了任务,但对方没有将回迁房交给房管局。
上:有关协议,按照广州市城市房屋拆迁管理实施办法第26条,对方作为拆迁人,对方没有证据显示其与房管局签订补偿协议。第19条,电池厂没有证据证明其按照第19条,补偿协议经过公证机关公证或办理证据保全,包括测绘、评估、拍照,而且房屋到底是哪个房屋也没有明确。经租的房屋不是一般的买卖房屋,为何经租的性质在房管局代管,广州市城市房屋拆迁管理实施办法已经明确了,对方必须要证明其有将经租的房屋还给房管局,否则对方就违反了双方的拆迁协议的第3条回迁办法的规定。
审:上诉人,请明确你方上诉请求第一项要求如何改判?
上:请求撤销一审判决,改判支持我方一审全部诉求。
审:被上诉人,你方是否收到上诉人的上诉状?有无书面答辩状?请针对上诉人的上诉请求、事实和理由,简要发表答辩意见。
被:收到上诉状。口头答辩:不同意上诉人的全部上诉请求,同意一审判决,恳请法院维持一审判决。理由:一、我方已经将涉案房屋安排给上诉人回迁,已经完全履行了合同的义务,至于上诉人所称我方没有将涉及经租的面积交付给房管部门,这不是事实,我方已经将涉及经租的补偿面积全部交付给房管部门,而与上诉人签订租赁合同的应该是房管部门或者是涉案房屋的业权人,据房管部门所称,上诉人是属于膨胀户,不享有经租的权利,这责任不应该由我方承担。二、关于上诉人所称的优先购买权的赔偿问题,因为上诉人与我方之间没有签订任何的租赁协议,双方是不存在租赁关系,上诉人要求以优先购买权受侵害为由要求我方赔偿没有依据,优先购买权与拆迁安置补偿合同分属不同的法律关系,不应该在本案处理。三、关于上诉人要求我方支付延期回迁补足费,该诉请已经超过诉讼时效,其诉请不应该获得支持。
审:下面核对原审查明的事实。各方当事人对原审查明的事实有无异议?
上:对原审查明事实有异议。一审判决书认定事实错误,判决书第4页第1段最后一句话,有关的理由在上诉状也由陈述。我方认为正确的事实是“上诉人回迁至今,无论是拆迁人原广州电池二厂或者是现产权人吴锦培均未与上诉人签订租赁合同或房屋使用协议,也未向上诉人周佐根收取过任何租金或使用费。”对原审其余查明事实没有异议。
审:上诉人,你方是否有与房管局签订租约或缴纳过租金?
上:没有,我方曾经去房管局询问过为何没有签订租赁合同,房管站表示涉案房屋没有违建,没有确权,所以不能签订租赁合同。
审:被上诉人对一审查明的事实是否有异议?
被:对原审查明事实没有异议。回应:我方认为拆迁前上诉人与我方不存在租赁关系,回迁后,也不应该由我方与上诉人签订租赁合同,应该是由上诉人与房管部门或吴锦培签订租赁合同。
上:我方不认同对方的陈述,对方是拆迁人,是政府赋予其拆迁的职责,所以其与我方签订了安置协议,协议中明确约定要备案,要交还给房管局的经租性质的房屋。
周佐根:对方安排我回迁的时候,没有将我回迁的房屋交还给房管局。
被:我方与对方是不存在租赁关系的。
审:上诉人,你方认为有关涉案房屋的租赁合同,应该是由你方与房管局签订还是你方与被上诉人电池厂签订?请明确
上:根据安置协议第3大条回迁办法的第2点,应该是广州电池二厂与我方签订,“甲方应该提前一个月以书面通知乙方回迁……交还给甲方……按照有关规定,订立租赁合约”对此我方的理解是由电池厂与我方签订租赁合同。
审:是否还有其他的依据?
上:没有。
被:我方认为这句话“按照有关规定订立租赁合同”,并不是指向我方作为出租方与上诉人签订租赁合同,只是说上诉人要取得使用权或权利的话,要向有产权资格的一方签订租赁合同,根据拆迁前上诉人是与房管部门签订的租赁合同,那么回迁后,也应该与房管部门签订租赁合同。
审:上诉人,请你方回应拆迁之前是否和房管局签订了租赁合同?
上:是的。
审:回迁之后是否有与其他人签订租赁合同?
上:没有。回应:对方的理解没有法律法规作为依据,我方不认可对方的理解,关于该句话的规定是哪个规定,请对方给予解释?
被:我方不需要解释,这句话的主语是乙方,也就是说签订租赁合同的乙方就是本案的上诉人。
审:下面继续核实几个问题,由相关当事人回答。上诉人,你方何时回迁房屋?至今有无签过租约或交过租?原因?
上:1998年1月5日回迁房屋,一直居住到至今,回迁之后没有签订过租约也没有交过租金,但是电池厂有来收过水费,原因是坚持我方刚才的意见。
审:上诉人,你方在本案之前,有无通过何途径主张你方权利?有无另案诉讼?
上:没有。
审:上诉人,你方为何会提起本案诉讼?
上:我方起诉的原因就是因为我方的使用权、居住权收到侵害,被剥夺。
审:为何会认为你方的使用权、居住权会受到侵害?
上:与我方一审陈述的意见一样,一审也已经调查过这个问题,所以我方不再陈述。
审:上诉人,你方要求对方赔偿15万元的依据?
上:因为我方居住权、使用权是指合法的居住权、使用权,涉案房屋我方从2016年7月1日法院拍卖公告起,我方才知道涉案房屋不是经租性质的房屋,我方就提起诉讼,此前我方并不清楚。我方没有合法的居住权和使用权,我方是参考房管局有关拆迁方面的弃租规定,弃租是按照房价的30%计算,我方提供的参考价值是按照法院张贴的拍卖公告当中优先购买权的价值59万元左右,计算30%,所以我方主张15万元,除此之外没有其他的依据,弃租没有特别的法律规定。
被:我方不同意上诉人的意见。
审:上诉人,你方要求对方支付延期回迁补助费的依据?
上:对于一审判决没有支持我方该部分的请求,我方没有异议,我方也认为超过了期限。
审:各方对本案的事实有无补充?
上:有关经租性质的房屋,不是简单的说由谁签订的,有关代管的房屋,应该由有关单位签订补偿协议,归还补偿的有关面积之后,有详细的规定。广州市城市房屋拆迁实施办法第31条,电池厂可以与具体的被拆迁人签订补偿协议,但也应该同代管的房管局签订补偿协议,租赁关系应该保持。按照拆迁人的职责,应该有补偿给代管的房管局,没有这个补偿协议,就无法证明其把代管的房屋退还给房管局,而且代管的房屋特别规定要有公证,测量、评估、拍照,就证明把具体的房屋已经归还了,一定要有这个证明。针对对方一审的辩护意见,对方已经把相应的面积交还给房管局,但对方一直没有出示证据证明,并且对方提到过,在一审之前其曾经向政府部门申请信息公开,证明其是否有收到退还的补偿面积,但现在对方也没有出示过这个证据,如果房管局接收了这个面积,应该有信息公开证明已经接收了。 对方没有证据证明其已经履行了职责,把相应的经租性质的房屋退还给房管局,所以也谈不上我方要与房管局签订租赁合同的问题。
被:坚持我方的庭审意见以及一审意见。
审:上诉人,你方原来入住被拆迁的房屋是经租房,当时签订了几年?
上:一年一签的,拆迁的时候就没有签了。
审:一年一签的话,房管局要求是什么条件才会签订?
周佐根:不清楚,我方一直在居住。
审:现在是否有其他的住房?
周佐根:我妻子买了房,现在是我一个人在居住。
审:上诉人,从你方1998年1月5日入住至今,除了2016年由法院张贴拍卖公告以外,你方的居住和使用涉案房屋是否有受到其他人的影响?
周佐根:没有。
审:下面进行法庭调解,各方是否同意调解?
被:不同意调解。
审:鉴于被上诉人明确表示不同意调解,且本案还有一个被上诉人吴锦培没有到庭,本庭今天不再主持当庭调解,各方庭后可以自行协商,协商结果请及时告知主审法官或书记员。宣判前没有答复,本院将依法作出处理,各方当事人是否清楚?
上:清楚。
被:清楚。
审:依照司法公开的要求,本院生效裁判文书须上网公开。各方当事人是否同意本案裁判文书对外公开?如不同意,请陈述不同意的理由及依据。
上:同意。
被:同意。
审:今天庭询到此结束.